购房流程

购房流程

第一：看房选房 House hunting
第二：给出价 Make an offer
第三：签订购买协议 Purchase and sales agreement
第四：与贷款银行保持联系 Keep in contact with lender
第五：过户前的最后检查 Final walk through
第六：过户 Closing

一：看房选房 （House hunting）

如果遇到心仪的房产，建议仔细的看一遍房子的所有细节并且拍照。在房产周围步行逛一逛街，了解周围的环境。回家后在回顾一遍must have ／ nice to have 表来确定自己的选择。 确定好后与房产经纪人沟通，预约第二次看房。如果房产比较老旧，建议第二次看房的时候戴上装修师傅，清楚的了解房子翻新装修需要的费用。如果第二次看房一切顺利, 就可以请房产经纪人开始准备出价。

二：出价（Make an offer）

出价单有三个部分，第一个部分主要是用于给出愿意支付的购买价格和时间轴。第二个部分写明是否需要贷款，贷款金额，和各类房屋检查。第三个部分是附在出价单上的定金，普遍为一千美金的支票。但是出多少价码，用现金还是贷款来购买，要不要做房屋检查这一系列问题都需要寻求房产经纪人的专业意见 。

大部分出价都会基于附近卖出的同类型房产价格，房产经纪人会做出一份市场分析（Comparative market analysis）来作为出价的参考。如果是为了投资而购买，则会做出一分净收入报告(Net operation income) 告知购房者每年的回报率有多高。值得注意的是，房屋面积，地理位置 和装修状况是出价的主要考虑因素但并不是唯一考虑因素。楼层的高低，物管费的多少，还有朝向等等也应该折射在出价上。

现金购买还是使用贷款？近两年的贷款利率非常诱人，以现在的利率贷款买房无疑是非常划算的。但是在出价的角度上来讲，同样价码的现金的出价明显比一个有贷款的出价更强有力一些。因为现金的出价给出后一个月内就可以完成交易进行过户。带有贷款的出价则需要多等四到六个星期的银行审批。

出价被卖方接受后，紧接着就是聘请专业的房屋检查员进行检查。房屋检查是一定要做的一个步骤，老旧一些的独立住宅尤其需要。如果在房屋检查中发现房产有太多预计之外的修理要做，那么可以选择和卖方重新协商，或者直接放弃购买。如果对房屋检查结果满意，就可以开始联系律师准备购买协议。如果需要用银行贷款买房，那么在房屋检查完成后需要开始联系银行正式提交贷款申请。

第三：购买协议（Purchase and sales agreement）

和出价单一样，购买协议也需要附上一张支票作为购买定金，购买协议的定金普遍为房价的百分之五减去出价时给出的一千美金。购买协议需要联系律师来起草。而签订协议并不代表交易完成，正式的过户要等到律师做完所有的检查，所有资金注入后才会进行。值得提醒的是，购房协议的买卖只针对不动产，也就是房子本身和所有镶嵌在房子上不能移动的物件。如果购房者和卖方同意将一些家电或者家具保留，需要告知律师将这些物件写明在购买协议中。另一点值得提醒的是关于房产的修理。如果卖方同意对某一些房屋的问题进行修缮。那么购房者需要告知律师具体有哪些房屋问题。这样律师会写出一张详尽的修理单附在购买协议当中。

第四： 与贷款银行保持联系（Keep in contact with lender）

如果购房者使用贷款买房，那么一定要与银行保持联系，确保一切都在之前讨论过的既定轨道上。如果银行没有在既定时间内给出文件或着支票，购房者一定要即可通知房产经纪人或律师，和卖方要求延长时间。

第五：过户前的最后检查（Final walk through）

在过户前一天或者前几个小时内做一次最后的房屋检查，确保房子在这段时间内没有任何不好的变动，确定会留下的家电家具都在，卖方答应会修缮的地方都有修缮过。如果有异常的情况例如某个卖方答应修缮的地方没有修缮，购房者可以联系律师推迟过户。要求卖方按购买协议进行修缮，等卖方修缮好了才支付尾款进行最后的过户

第六：过户（closing）

在正式过户之前律师会系统检查房产证，确认房产证上没有任何污点。过户当天购房者需要带着余款的支票和卖方在律师楼做最后的签字和交接。一切顺利的话，律师会带着签署的所有文件到房管局（register of deed）为购房者做最后的房产更名交接。